社長のトリセツ～リースバックで資金調達にご用心

ウオーキングコース内の木々に作られた日陰ゾーン。今の時期はオアシスです。千葉県高校野球予選が行われる球場が隣接しているので期間中は賑やかですが、今は静かな公園に逆戻り。
昨年に色々あって、毎日時間があったので毎朝ウオーキングをしながら次の船に乗る機会を待ちました。待っててもダメです、待ちながら自分に順番が回ってきたときにすぐ起立できる力を見につけておくこと。これ非常に大事ですよ。

静かなお盆の夜、毎年このお盆の夜が大好きです。私もご先祖のお墓参りに行ってお迎えをしてきました。母方の祖母ちゃんの姉の嫁いだ先のお墓もあるのでそちらもお迎えしてきました。　今年の野呂家のお盆は賑やかなはず笑

気になるのは週末の台風接近と今年も発生している水の事故。昨日は千葉県でも発生してしまい男性が亡くなってしまった。守谷海岸と言われる勝浦地方の綺麗な海岸です。
今の小学生中学生は溺れたときに浮くことができる授業を受けているそうです、だけど我々世代はそういった授業の経験がないからどうしても浮くというより、必死に溺れた子供を引き上げてしまう傾向にあるようだ。

それでも自分の我が子が溺れたら間髪入れずに飛び込んでしまうのがお父さん、お母さんです。飛び込んでもいいから、引き上げようとせずにお子さんの呼吸状況を確保してあげて一緒に浮くことを常に頭に描いていてください。　500ｍリットルのペットボトルを常に持ち歩くこともお勧めできるようです。それだけ浮きやすくなるようです。

甥っ子が遊びに来てくれた。１歳半、去年はパパの腕に抱かれていたのに早いものです。
一緒に先祖のお墓参りができて感無量です。

リースバックが非常に顕著だ。テレビCMや大手の不動産会社がこぞってネット広告で競い合っている。不動産担保融資やリバースモーゲージとの線引きをきちんとしてメリットデメリットをきちんと解説してリースバックへ誘導する笑。

飯の種だから仕方ないんだすけどね。でも今日はこれだけ覚えてください。リースバックでの資金調達は世界一危険だということを。
リースバック業者の色んなホームページを拝見します。肝心なことを書いているホームページは本当にわずかです。

それは金利が10%前後になるということ。これは不動産担保融資やリバースモーゲージの金利よりはるかに高く、決して資金調達には向きません。
本来リースバックとは住宅ローンの支払い不能や企業所有の工場や倉庫などの一時的な保護向けに生まれた手法であります。工場や倉庫を売却してしまうと経営が立ちいかなくなるなどの理由です。

住宅ローンに関して言えば、小中学生のお子さんのために学区を変えてまで引っ越しは難しいなど又はおじいちゃんやおばあちゃんが新たに一緒に住むことによって金銭的な援助が可能との理由で自宅のリースバックに踏み切ることが多いです。

ところがいつのまにか、不動産業者の売上の柱となってしまい悲惨な二次破綻者が増えていることに憤りを感じます。一時的な資金調達ですぐに返済ができる方や企業さんなら私は文句言うつもりはないのですが。

中には本当に支払い不能に陥り助けを求めてきている住宅所有者や事業用不動産をリースバックしてもらいたい社長さん等の資金繰りの状況を確認せずに銀行への交渉を開始し、以前よりも高い返済（賃料支払い）を強いられる方も当社へのご相談者として増加しております。

自宅や企業の本社などの事業不動産が本当にリースバックが必要なのか？をまず一緒に確認しましょう。

安易に困難から逃れるための手段として選択することは非常に危険です。また、資金調達に関しましては不動産担保融資を中心に検討すること、リースバックは所有権を相手先へ移転します。その所有権を一時的に所有してくれる企業さんの調査から始めても遅くはありません。

年金に肉付けしたいなどのまだまだ余裕のある方はリバースモーゲージをご検討ください。

安易な判断でリースバックを選択することは二次破綻を招く可能性がある。

レモネードコンサルティングス株式会社
代表取締役　野呂一哉

タグ：レモネードコンサルティングス株式会社 資金繰り

千葉県中小企業レスキュー社長のトリセツ～８年目の希望と絶望と真実だけを心に

昨日は甥っ子の１歳の誕生日パーティーを自宅で盛大にやった。身長７６センチ、体重１２キロとかなりのビッグサイズだが元気にイケメンに育ってくれた。

まだまだ言葉は発せないが来年には俺の事をお兄と呼びつけにしてくれるだろう。来年も楽しみです。

３月は我が家にとって色々とイベントがあり、一つは親戚の私と同い年の男の命日、甥っ子の誕生日、母親の命日と。ソワソワして３月というものは落ち着かない。

日本人として忘れてはならない東日本大震災。８年前、私も都内の電車の中で地震に遭遇した。成田方面の法務局へ向かう途中で新小岩駅あたりで快速電車がすーーっと緊急停止した。

今のように高機能の便利なスマホがなかった時代、たしかLINEもなかったですよね。二時間ほど社内に閉じ込められて線路に降りたのが１６：００あたり。

てくてく歩いて線路から道路に降りて、ひたすら自宅の千葉へ向かった。その日の予定はキャンセルで、無事に家にたどり着くことだけが目標となった夜。

電車のありがたみを痛感したのもこの日だった。大通りは大渋滞でタクシーの料金メーターが４万とか５万とか。ファミレスで一夜を明かそうとサラリーマン連中がごった返してたのは滑稽だった。
一番賢い人たちだったかもしれない。

公衆電話に群がる人々、自転車屋にも長蛇の列、携帯をしきりに気にする学生、あんな夜はもう二度と経験したくないですね。

幸いにも親族とは早めに連絡が取れて、私はひたすら千葉市に向かって歩いた。すれ違う見知らぬ人々２０人くらいに道を尋ねられた。都内に出るにはこの道でいいのか？
どこぞやの役所に行くにはこの道でいいのか？など。

新小岩から千葉の自宅まで歩いてしまった経験から言わせてもらうと、電車が動かなくなったら、人間も動かない方がいいということ。
プラスして道を知らないところを感だけであるくのは体力の消耗が激しく危険であること。

自宅から一つ手前の駅まで父親に車で迎えに来てもらった。電車もオールストップで、駅に空の状態で迎えに来るタクシーもいない。皆、コンビニ前で悲痛な顔を浮かべていたあの夜。

自宅についてテレビで津波から逃げ惑う人々の姿に思わず目を伏せた。これが日本かと。

今年もこの３．１１を迎える。民放各局のテレビ番組欄に３．１１絡みの番組は殆どない。津波の映像をなるべく出さないための配慮なのかもしれないが、逆でしょう？どう考えたって。

風の電話で泣きながら亡き奥様へお話しする旦那さんのシーンが非常に印象的でした。

一生懸命に生きて、生き抜いて、人生を全うして天国の奥様に会いにいくのだと。
私もそう生き抜こうと毎年この３．１１に思い願うのです。

偽物だらけのこの日本において、唯一自分を見つめなおせる日に今後もしていきたいと考えます。

レモネードコンサルテイング　野呂一哉

タグ：千葉県中小企業レスキュー

社長のトリセツ～人格と任侠を親から教わった。

朝晩本当に寒くなってきた。秋葉原に駐車場を借りているので駅前を通過して会社に出向くことが多い。外国人観光客が盛んで未だに半袖短パンの方も多い。気持ちはわかる笑。　日本人で半袖短パンの方はいないが、外国人さんは非常に多い。

昨日、秋葉原のヨドバシカメラで３月に生まれた甥っ子のクリスマスプレゼントを購入した。非常に嬉しい。

まだゼロ歳時だが最初から本物を教えようとトミカのミニカーを１万円分買った。クリスマス商戦が始まる前にとの作戦だ。クリスマスラッピングの特設コーナーがあるがきっと１２月になったら激混みだと思うのでこの時期に買いました笑。　

私もかつては幼少のころトミカで遊んだ。少年の頃、こんなトミカの商品があったらいいなと思った。親父が車の整備工として私を食わせて来てくれたので影響もあるが、車検場や駐車場などのトミカ商品があればなあと思っていた。当時はB４の画用紙によく親父に連れて行ってもらった車検場の施設をペンで書いてトミカで遊んだものだ。

今はその車検場がトミカ商品になっている、トミカ５０台を並べられる駐車場が商品になっている、それもそれで嬉しい。男の子は車やバイクの車輪が回る姿が好きなのだ。　自分がトミカコーナーに行くといつの間にか自分が自分で遊ぶために買おうとシフトチェンジしてしまっていることに気付く。苦笑

１２月となり、一挙に年末ムードが盛り上がってくる。昨日は私の支援先で唯一、私が会計処理をしている会社さんの決算を迎えた。今年は大変だった、売り上げが通年の半減となりさすがの私も、もうだめか？と自分を疑う時があった。ごり押しでなんとか決算を迎えられたが、いつでも痛感する、諦めたらそこで終わりだと。

刻石流水、私の座右の銘です。この真逆をやっているのが今の日本人のほとんど。この２０１８年の師走に私はもう一度原点に戻ろうかと考えております。

この会社は何の目的と使命で設立したのか？人を裏切ってまで上に上がる必要があるのか？

そうやって上がって行った人間の１００％はほぼ壊滅するが、私はそれを目指さなければならないのか？

親の背中を見て教わった人格と任侠を再度構築することを目標とする２０１９年にします。

代表取締役　野呂一哉

タグ：アセットアシスト

社長のトリセツ～収穫の時期に入る時の怖さ

西日本方面は復旧中なのにまた豪雨が続いているという。私が住む千葉市は昨晩は大雨だったが大した被害もなく、今は晴天。皮肉なものです。東側から西に移動していく台風は珍しくて、ここまで思いっきり西に進む台風は観測史上初だとか。

昨日は台風が近づく中、横浜市内の収益物件の契約を無事に終わらせることができた。銀行案件ですが、神奈川県内に収益モノをいくつも所有するオーナーさんの契約で無事に終了。それにしても、本物の収益モノのオーナーさんは考え方がすばらしい。

まずカネ！カネ！カネ！転売益は？と素人同然の考え方をもっていない。自分の足で調査して一年後、数年後の利回りを弾いて決心して投資を始める。　土地だけの評価と将来性はもちろん、近隣の幼稚園保育園の児童数まで調査する。失敗することもあるだろうがここまで考えて投資しいている人に出会えるのは、珍しいものだ。

本当の投資家とはこういう方を言うのだろう。間違っても１００％ローンで買わない笑

ここのところは静岡県、山梨県方面の支援先の不動産処理と神奈川県内の銀行案件の処理に追われている。ここまで忙しいと暑ささえ感じない、自分の一番やりたかったことに没頭できていることに感謝だ。

久々に電車にのって叔母の生まれ故郷である横浜まで、気になったのは天気の悪さ笑。電車に乗ると自分の地元の駅前にドンドンと新しいビルが立ち並んでくるのが一目でわかる。



ここ数年で私の地元である千葉駅周辺からはPARCOが消えて三越が消えた。

同時にJR千葉駅が改装をほぼ終えて、駅周辺にあった店舗がエキナカに入る現象に歯止めがかからない。

便利さと売上の維持を計測するとなると仕方がないのだが、これが千葉市の役人と市民のツケの後払いのようにも感じる。いやそうなのだろう。

調子のいい時にやるべきこをやらなかった結果、足元をきちんと見ていなかった結果がこうだ。

地盤が緩んでもがこうと思った時にはもう遅い。　まるで会社経営の資金繰りと一緒だ。

私だってそう、今は自分の支援先が増えている状況で銀行からの案件も豊富で、購入してくれるVIPからの信頼もあり徐々に購入層のネットワークもできている。

しかしながら、この調子のいい時に次の一手を打たないと、私の地盤だって緩んでくるのだ。


だから毎日動く、毎日足元を見る、見るだけじゃだめで血が出てるなら治療と血が出ないための術を打たなければならない。

今日はこの辺で　　代表取締役　野呂一哉

タグ：アセットアシスト

社長のトリセツ～夢中になる力

昨日はまことしやかに秋晴れのような素敵な青空でした、日本海を思わせる綺麗なオレンジ色の夕焼けと、各所から風に乗って聞こえてくる運動会のスピーカーの音に懐かしさと初夏を実感した。

土曜日に叔母の家で３月に生まれたばかりの甥っ子に会った。生まれて２か月で6,600グラム。それにしても抱っこするとずしりとくる。笑　高い高いをしたら思いっきり泣かれた。

叔母の三男が結婚してこの家には老夫婦が二人で住んでいる。既に他界した私の母親の姉である叔母も７４歳。老いを感じる。　昔は躾が怖くて敬遠してたが、立ったり座ったりを繰り返す叔母も辛そうだ。

妹が出産直後から胆石になり手術を終えて、今は叔母の家で静養中だ。来月には喉にできた腫瘍の除去で再入院するという。生まれた子供がかわいそうだが、大人になったらきっと母親思いの子に育ってくれるだろう。

試練を迎えている妹を応援したい。母親が生きていたら、孫の誕生をどんなに喜んだか。それだけがとても残念である。

夢の実現のために自分と戦っている人は腐るほどいる。大なり小なり夢があり、実現する人とそうでない人がいるのも事実。　努力するのは当たり前で、これをやったら夢が実現するという方程式はこの世にはない。

そうとは思えない有名人も多少はいるが運も実力のうちとはよく言ったものだ。夢を叶えることは。たやすくないがそれに向かった忍耐と行動は何かしらの形で残る、少なくとも心には残る。

私の夢は誰よりも事業再生の世界で有名になって１００名の正社員を雇って経営をしていくことと、自分の資産管理の会社を作りたいこと。至難の業だがやれない感じがしないし、やらずにできるわけがないとも感じる。

誰よりも早く出社して社員を出迎えるようにしているし、朝早く起きるのは苦手だが笑、早起きすることは本当に得なことが多いと感じるようになった。なんといったって仕事の効率が上がる、効率あがるから早く帰れるし、これだけやったから今日は酒を呑もうとかジムに行こうと数多くの欲望に時間をさける。

夢中になることがこんなに前向きになるのかと４０歳で気づかされた。もっともっと早くできれば２０代で持ちたかった感情だ笑

あなたも会社の経営に夢中になって夢の実現を目指すべきだ。



代表取締役　野呂一哉

社長のトリセツ～自分は自分を失うために生きているんじゃない

それにしても、昨日で真冬が終わった。今日は冬の嵐で、天手古舞だ。　それにしても大口のビッググロスを狙う不動産業者がどうやら動き出したらしい。

なんてったってオリンピック後に不況になりますというのは素人さんなら誰でもわかる証拠のない定説。だからプロはオリンピック前に動くというのだ。

昨日は前職の私の師匠と誰もが知る不動産業者の社長さん、役員さんとで食事をとらせていただいた。オリンピック前に仕掛けようと心躍らせる本物のプロたちだ。

ビッグな人間って何か違う。完全に未来の話しかしない。会社の愚痴や雇っている社員さんの愚痴なども一切ない。俺もこういう風にならないと取り残されると痛感したし悔しかった。

この方たちの運営する不動産サイトは毎日１００マンを超えるアクセスがあるとのこと。そりゃ儲かるし、愚痴など言わずに生きていけるわけだ。

せこくないし、ヨドバシで買い物した際に人のポイントを奪うこともない笑。　お金の使い方や食事の作法も綺麗だ。下手に学歴をひけらかす訳でもなく、自分の持っているものを自慢することもない。

同じ４０代だが完全に昨日は負けた。　負けた負けた。

駆け引きをするわけでもなく、腹の中を話しているように思う。　但し、ビジネスの話になると眼光するどい。

アンテナが高い証拠だ。　今年から東京オリンピックまでこの４人で仕掛けることを約束し、昨日の晩餐を終えた。　それにしても負けたよ。

やはりこれだ！と思ったことを形にするって難しいが実際にいるものだ。イメージを形にしてビジネスとして成立させる。これは容易なことじゃない。だけど実現している人がいる。

私の２０１８年は頭の中にあるイメージをどうやって形にするかで終わると考えている。その先のビジネスとして成立させるは自信があるのだ。

形にすることが一番難しい。　でも、あのライバル業者を出し抜いて買収するには今年やるしかないのだ。

やるなら今しかねえ。


野呂ホールディングス誕生となる元年だ。　規定量が決まっている分母を取り合う輩に興味はない。

分母は奪うのではなくて増やすものだ。　


今日はこの辺で　　代表取締役　野呂一哉

タグ：アセットアシスト野呂一哉

社長のトリセツ～AIに負けない人間のわびさび

おはようございます。いよいよ今夜にも日本のメダルが見れるだろうか、一つぐらいそろそろ欲しいものです。

それにしたって東北、北陸方面は雪がものすごいらしく。それにしたって雪国の人が顔が青ざめるのだから、異常なのでしょう。

それにしたって日本のためにメダルを！


　AIが日本のエリートを失業に追い込むという記事がここのところ目立ちます。元々エリートじゃない人たちがエリート扱いされていただけのように私は思うのだが。笑

弁護士　税理士　司法書士、公認会計士などの士業の方々、侍と呼ばれる方々ですね。あとは銀行員の方たち。資格の取得と入行しただけで勝ち組だと勘違いした方でしょうか。

理想と現実にはかけ離れたギャップが生じる。同じような学歴とスキルの人たちだからそこから一段上に行くのは本当に大変なこと。

それでも間違っていない！俺はこの道で行くのだと突き進んでしまうからAIに負けてしまうので。それにしたって士業さんも行員さんも数が多すぎる。数が多すぎるからAIを理由に退職してもらいますよという大義名分としか思えない。

AIってそんなにすごいか？　所詮、ヒトが作ったものだし笑


いつだって人間とわびさび、毎回同じことをしていないから私なんてなんとも思えないのだけれど。

それでも先生と呼ばれる私は勝ち組か？　いやまだですね笑


ヒトと同じ事をやっても食えない時代がやってくることはどうやら現実となるらしい。


だったら会社じゃなくて自分で勝負する時代なのだと信じ切って毎日を生きるしかない。


人生と宿命にミラクルはないのです。

代表取締役　野呂一哉

世界一大変な飲食店オーナーさん

東京駅もお盆休みを早めにとる方と海外からの観光客でごった返している。電車内もカートやキャリーを持ち歩く人が増えている。小さいリュックを背負ったチビッ子はテンションＭＡＸでパパママは大変だ。今年も８月が迎えられた。

この８月で当社も６期目が完了、９月からは７期目に入る。よくここまで続いたというのが本音で、よくここまで支援先である中小企業を増やせたというのは正直、驚きだ。

私の小中高大の友人たちでも起業している人間がいるが畳んだやつもいるし、大富豪になっている奴もいる。なんとなくちゃらんぽらんに見える奴ほど会社はうまくいっているようだ、真面目に努力する姿は見せないタイプか。

まあ、食えてるならいいか笑

逆に会社を潰してしまったり資金繰りがきつすぎて、すぐに撤退してしまった社長さんの共通点とは何か。あくまでも踏ん張りがきかなくてすぐに撤退した方の例ですが。

ストレートに行ってしまうと、実務を離れるタイミングだと思います。一番肝心な時に実務を離れて業界雑誌やオーナーとしての名前売りに走る。それと一緒に社内や店で実務を継続していればいいのだけれども・・・・・


まあ大半は勘違いしてそこで終わる。

飲食店や現金商売の事業をやっているのであればなおさら、一日に売り上げたお金が売上じゃなくて自分のお金に見えてくる。お金に見えてしまった時点でＯＵＴなんですけどね。


ある意味、現金商売の恐ろしさってそこにある。現金商売での経営者ほど数字を管理していることがほぼ稀であり、そこに早く気付かないと上述した私の友人たちと同じことになる。経営って難しい。

誰もが皆、管理していないものにメスを入れっるってすごい勇気がいる。放置しているから日に日に状態が悪くなる。見て見ぬふりをして会社が回るのであれば勘のいい人だ。


しかしながら、見て見ぬふりをして、見つめないからやばいと思った瞬間に何もできなくなるのです。私の友人たちがここのところ飲食店やその他の現金商売でのお店の撤退を余儀なくされているので今日はこんな感じにしてます。

うちは税理士に任せているし、お店にもレジがあるから大丈夫と自信たっぷりに大口たたく人ほど、もう危ない。税理士さんに任せることやお店にレジがあるのは会社の決算のための動きであり資金繰りとは言わない。



税理士に資金繰りができないといったら怒られるけど、できない税理士が多いのも今日の事実と言ってもいいのでは？

営業が終わった後は翌日営業のための最低限の仕込みをやって深夜番組を見ながらビールを飲むのが日課という飲食店オーナーさんは多いと思います。


翌日の仕込みも大事だけれども同じくらい大事なものにその日の営業終了時点で現預金がいくらあるのか（一円単位までを把握）、その日だけでいくら売り上げて、いくら仕入れをしたのか？



実際に考えたことがありますか？



それをやるだけで、今日はいくら売り上げないと今月は先月より売り上げが落ちる、

前年同月より上がるっていう目標が定められます。


実際にこの入出金ベースの月次資金繰り表を金融機関や代位弁済された保証協会、サービサーは欲しているのです。毎日やることがベストですが、せめて１０日間ごとの資金管理ってやれると思います。


これができてくれば、アルバイトさんへの客引き指示も熱が入ると思います。改札口付近や繁華街は客引き禁止のことろ多いですがね。

来年はひょっとしたら銀行でのリストラが始まるなどと一部の経済誌が着目しております。そんな時代は困るのですが、銀行も金融庁にいじめられている立場。右向け右！といわれれば右を向くしかない。

そんな情勢になったら銀行の回収スピードは絶対にあがるし、厳しくなる。私はそう考えております。楽しいお盆が近づいておりますがお盆明けの入出金、８末の支払い、９月１日を現預金がいくらで迎えることができるか、ここくらいまでは抑えてお盆休みに入りましょう。

今日はこの辺で。

代表取締役　野呂一哉

タグ：任意売却

手離したくないからリースバック、もうちょっと考えて

夜は本当に涼しい風が家の中を吹き抜ける。自宅前の公園から新緑の香りがふわーっと入ってくる、この時期の夜は本当に心地よい。二キロメートル先に新しくできたパチンコ屋さんの照明が煌々と点っている、噂によれば大盛況らしい。



それにしてもパチンコ屋さんはこの先どうなることやら、実際に店員として働いている友人がいるのだけれども、一人あたりが使うお金がだいぶ減額されているようで収益率は低いみたいだ。ＭＡＸ機などと呼ばれるギャンブル性の高いパチンコ台が撤去されたらしいが、確率の問題ではないと思うのだが。




カジノはＯＫでパチンコのギャンブル性は抑制される・・・・・いったい誰が牛耳っているんだろうか。　ここのところの日本の首相は信用できないのと、汚い政治が浮き彫りになっているから色眼鏡で見てしまう笑。東京オリンピックまで日本がもつのかな。


千代田区内の支援先にて週に二回ほど会計作業を行う。記帳で銀行を６社ほどまわるが、なんとも神田という町は素敵で粋な町だ。大通りを避けてちょいと裏道をあるくと昭和初期の建物がまだまだ存在し、日本蕎麦屋さんや和菓子屋さん、昭和のうれしくなっちゃうラーメン屋さんが軒を連ねる。アド街ック天国で当社のある千代田区岩本町がクローズアップされた。いきつけの蕎麦屋さんとマグロ専門定食屋さんが出なかったのが残念だが、あれは岩本町で働く人間だけが知る店だから出なくてよかったかも。いつも行列やし笑


ホテル建築ラッシュが止まらない、オリンピックに向けての建築だろうがオリンピック終わった後は周りにピラニアがいっぱいいる。ピラニアの餌にならないようにね。



リースバックを希望するお客さんが後を絶たない。会社の経営者である社長さんが資金繰りの悪化で困り果てリスケジュールを申請する。最初は資金繰りの流れを正確につかむために元金ゼロで申請し承認をもらう。しかしながら自分たちだけで申請をしようとすると、通常元金払いの半分とかそれよりもうちょっと低い返済に留まってしまう。やはり社長さんにとっては銀行様だ。言いなりになって中途半端に元金返済をする、資金繰りを見直す時間もなく半年が経過し通常元金返済に戻される。



意味がないのだ。私はリスケジュールと言うのは自分の会社の資金繰りを剥き出しにして見つめなおす大事な期間だと考える。苦しいからこそ数年間元金をゼロ返済にして資金繰りを見直す。コストカットできる部分、売り上げを上げるための新たなる機会を設ける大切な時間だ。いたずらに元金返済をストップしているわけではない。





時間を使って数年後には通常元金返済を可能にするための銀行から頂いた逆の期限の利益だ、私はそう思うのだ。





リースバックの話を忘れていた笑。引っ越しをしなくていい、住み続けられます、数年後には買戻しにも応じます。こんな安易な考えで自宅のリースバックをやるべきではない。





任意売却という状況に直面した際に誰もが考えることは、いつまでこの家に住み続けられるかどうかっていうことだ。住宅ローンを返済していない銀行からは任意売却で自宅を売却してもらいたい通知が来るし、電話も来る。下手すると銀行のなじみがある不動産業者の担当者が訪問してくることだってある。




リースバックとは売却を不動産投資会社に売却して所有権移転をし、その投資会社に賃料を毎月払ってそのまま住み続ける手法だ。これだけ聞くと天使のような手法に見えるが決して甘くない。



■リースバックについての野呂の見解

１．毎月の賃料の設定の方法は投資会社が購入する際にかかったお金の１０％＋年間固定資産税＋（マンションであれば年間の管理費、修繕積立金）÷１２か月が毎月の賃料である。
※利率的には非常に厳しい高値の設定だ。正直、これ以下での利率で応じる不動産投資会社は私は見たことがない。

２．数年後に買戻しが可能なように買い戻し特約を付する契約をするが、買い戻す際にはさらに１０％を上乗せした金額で買い戻すことになる。つまり年間で１０％の賃料を支払うので、３年間所有してもらう買い戻した時点で４０%の利益を投資会社へ渡すことになる。

３．リースバックとは新たに借金をして不動産投資会社に所有してもらうことと同じである。一度所有権を移転しまうと自分のものではなくなるので、賃料を支払えなくなれば売却されてしまう。この覚悟を自覚していないままでリースバックスキームに乗せられてしまう債務者が多い。

４．基本的には賃料の支払いについて、サラリーマン世帯では非常に厳しい。一緒に居住する方が毎月の賃料の支払いに充当してくださるなど金銭的なご援助がないと本当に地獄の賃料支払い生活を始めることとなる。　会社の社長さんであれば社宅契約などにして経費算入は可能だが資金繰り上回っていることが条件になる。





だから安易にリースバックって選択してほしくないのです。リースバック後に賃料の支払いが重く二次破綻を引き起こすケースは増えている。景気はよくないし、よくならない。景気がいいから金が入ってくるという感覚はもう捨てよう。　稼ぐ力こそ、自分の景気を良くするのだ。



ここであきらめてたまるか！って考えられる方。




完全なる資金繰り管理、攻めの銀行対応、何があったって転ばない会社を今から一緒に再生し直しましょう。　日本全国の社長さん、お待ちしております。野呂と一緒にやりましょう。

今日はこの辺で。






代表取締役　野呂一哉

タグ：任意売却

資金繰り大変な社長さんへ～月３回の資金ショートへ備える

おはようございます。心なしか、もう春の寒さに移行している。同じ気温１２℃でも暖かく感じるものだ。そう言えばもう三月だ、卒業式シーズン、新生活への準備を始める人が増えるこの時期。寒さの中に日に日に暖かさを感じる事が増えて、卒業する寂しさと新たな生活への期待が交互に感じ取ることが出来ていたあの頃が懐かしい。

新生活へ向けた変化に伴う適応というものがこの人生の中で一番難しく、一番勇気がいることだと感じる時が今までに何度かあった。入学、就職、転職と退職・・・
私の人生も決して安泰だったとは言えない、新卒入社までは特に問題なく進んだが、そこから先、地獄も見たし拾う神にも出会った。ここへ書くと１００ページくらいの長編になってしまうので、それは次の機会にしよう笑

今が一番大変であり、毎日が生き生きとしている、安泰とは言わないがやるべき仕事のスタートラインに立てているだけでも幸せだ。


昨日の朝７：３０にけたたましく携帯の着信があった。当社の支援先の経理担当者である奥様からでした。２月末の資金繰りが非常に厳しく、社長さんである旦那さんと口論になり、居てもたってもいられずに電話したとのことだった。こういった電話は私は大歓迎だ、支援契約時に私は必ず社長さんや経理担当者さんと約束ることがある。


一つは、売上が上がって営業利益が黒字の時点では絶対に事業をやめないこと、二つ目は野呂の携帯は２４時間いつでも電話して構わないこと。

気持ちで負けたらそこまで。従業員を雇っている状況であるならば必須だ。夫婦で口論してもらうのは構わない、ただそれが事業継続のするしないの理由にはならない。ストレスがたまっているのは皆同じ、全国の中小企業の社長さんと奥様でストレスを感じていない方はいない、いるとしたらそれは経営しているとは言わない。

この会社は月に大きな支払いが３回ある。仕入れが二回、月末の給与支給で１回。毎月入金される定額のものはほぼ横ばいの状態であり、現金収入についてはその時その時のお客さんの入り方で変わってくる。これは本当にシンドイ資金繰り状況だ。

当社がご紹介する日繰りカレンダー方式での資金繰りを組んで行っても、気を抜ける時はないだろう。日繰りカレンダー方式とはパソコンでカレンダーのようにシートを作成してその日にいくら入金予定があり出金があるのか。三日後、一週間後、三か月後の資金繰りの予定が一目でわかるもの。その日の営業が終了した時点で、営業終了後の現預金が全て把握できることが最大のメリットです。

通帳や各出納だけで管理するのもいいかもしれませんが、支払予定表などを別に作成している会社さんが多いかと思います。出納を確認して通帳を確認して、別で作成している支払予定表を見て、いつまでにどれだけ入金があるのかを売上予定表をみて初めて現預金残高がわかっているようでは、大変でしょう。


それだけでも４種類の帳簿を確認しなければならない。

この一連の作業を一目見て、おおよそ３秒で全てが把握できるとしたら便利だと思いませんか。もちろん入出金の予定を打ち込むのは、経理担当者さんです。できれば社長さんにやってほしいと思いますが。資金繰りの安定とはこのことを言うのだと私は考えます。


当社が介入して売上が倍増することはありません、しかしながら一緒に毎月資金繰りを確認することによって数字が見えてくる。これは精神的な安定につながります。

前述したご夫婦の元へは明日伺って再度手徹底した資金繰り管理を一緒に確認する予定だ、そのまえに夫婦喧嘩の仲裁とそれぞれの愚痴を聞いてあげよう笑。

そろそろ金融機関対応と税務署対応も次の条件変更ために準備をしなければならない。この支援先は毎月の資金繰りは大変だけれども当社が介入してから徐々に売上を上げてきていて、３年前と比べるとざっと３０％アップだ。少しずつのＬ字型回復でいい。それの方が完全に根付き、その会社の本物の実力となる。今日はこの辺で。

代表取締役　野呂一哉

タグ：資金繰り大変